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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1560 萬
- 參考單價：24.64 萬/坪
- 地址：
桃園市
中壢區
慈惠三街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 4房(室) 2廳 3衛
- 總坪數：63.3 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：59.92 坪
- 共同使用：3.38 坪
- 樓別/樓高： 2樓 / 5樓
- 屋齡：45 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物業分析報告：中壢慈惠三街住宅 (編號 1349360)
您好，以下針對該筆物件資料，以買房者立場進行整理與分析，希望能協助您更清晰地評估此處房的價值與風險。
一、SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 價格競爭力強：總價約 1,560 萬，單價僅 24.64 萬/坪，對於中壢市心、近百貨商圈的住家而言，性價比極高。 2. 空間規劃優異：63 坪大格局擁有 4 房 2 廳 3 衛，且標榜一層一戶，私密性與室內空間感在同類型老公寓中非常罕見。 3. 地段生活機能佳：位於中正路核心商圈，步行可達 Sogo、火車站及捷運 A21 環北站，交通與購物極度便利。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較舊：屋齡達 45 年，需評估管線老舊、外牆或公共設施潛在維修需求。 2. 無電梯限制：位於 2 樓/共 5 樓的公寓型態，通常無電梯設施，對高齡長者或行動不便者較不友善，搬運大件物品也較費力。 3. 車位需另尋：坪數不含車位，購屋後需自行尋找附近公有停車場或購買鄰近車位。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 捷運效應延續：鄰近環北站，未來周邊更新若有進展，房價仍有增值潛力。 2. 租賃需求穩定：因鄰近學校、商圈及交通樞紐，無論是自住擴充或投資出租都有廣大的客源基礎。 3. 裝修彈性高：屋況描述良好但老舊，買家可依據喜好進行現代化裝潢，提升居住品質。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 貸款年限限制：銀行對於超過一定屋齡（如 40-50 年）的房產，可能縮短可貸年限或提高成數要求，影響資金規劃。 2. 流動性風險：相較於新大樓老舊公寓在二手市場的轉手速度較慢，若未來急需用錢，可能不如新房容易脫手。 3. 維修成本上升：隨著房產逐年老化，水電管路或結構性問題發生的機率增加，需預留一筆修繕預算。 |
二、物件評論
購買建議： 此物件值得考慮，但適合有特定需求的買家。
主要理由：
- 性價比極高：在中壢火車站與 Sogo 商圈範圍內，能買到 63 坪的大空間且單價低於 25 萬的住宅非常難得。對於預算有限卻希望擁有大廳、多房間的家庭，或尋求租金回報的投資客，這是極具吸引力的標的。
- 地理位置無敵：生活機能與交通便利性是該區域的核心優勢，捷運 A21 站與火車站的動線結合，能滿足通勤、購物及就學（中壢國小/國）的高密度需求。
- 需審慎評估貸款與居住需求：由於屋齡已達 45 年，建議您在簽約前務必先向銀行確認可貸年限與金額，以免影響資金規劃。此外，若買房者家中包含長者或輪椅使用者，2 樓無電梯的狀況可能需要慎重考量是否接受。
總結來說，這是一個「用時間換空間」的優質選擇。如果您看重地段便利度與室內坪效比，且能處理老屋貸款限制，這會是一筆值得入手的資產。
問與答
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陳勝傑(仲介，收取服務費)
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